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20亿引入领汇基金 万科商业的“道路与梦想”

WWW.YUHUAN.COM  作者:未知 来自:未知 点击:16 时间:2014-11-14

伴随高级副总裁肖莉的离职,外界也唏嘘曾被王石称为“梦幻组合”的班底,如今人数已只剩三分之一。


  但老臣离去,新兵进来,在以变革为宗旨的郁亮时代,万科开始忙着转型,也开始忙着王石曾不中意的商业地产。

  

  11月11日,领汇房地产投资信托基金公告宣布,就收购深圳万科广场已与万科签订无约束力意向书。

  

  根据公告,领汇拟洽购万科旗下位于深圳的龙岗万科商场八成权益,包括若干临街商铺及停车位。

  

  作价方面,市场预计以当下龙岗区域价格水平计算,该商场总值逾20亿元。

  

  而具体交易进展上,领汇行政总裁黄国龙11月12日对媒体表示,需数月后才能完成收购。

  

  资料显示,去年12月开幕的龙岗万科商场位于深圳龙岗中心城区,包括购物商场、街铺及泊车位在内,总楼面面积逾100万平方尺,其中商户包括精品超级市场、零售品牌、戏院及溜冰场等。

  

20亿引入领汇

  

  虽然市场曾多次传出万科拟出售旗下深圳万科广场权益,但消息最终均未得以证实,依此次领汇发布的最新公告来看,万科着实早已有想法将该项目出售,而出售对象正是领汇。

  

  因早前不止一次对外透露会将旗下商业出售,同时宣布会由自身成立的商业管理公司去运营,因此,对于万科此次出售商业物业,在相关分析师看来并不是意料之外。

  

  而为何首先出售的是深圳万科广场,相关分析认为这或是万科与领汇商量后,认为最适合合作的项目。

  

  分析指,一方面是领汇基金拟在珠三角尤其是深圳龙华、宝安获得运营成熟物业的意愿较为强烈,而就万科而言,深圳万科广场首当其冲。

  

  其次,选择购入万科广场权益,或者也是领汇充分考虑了深圳万科广场未来发展前景的结果。

  

  对于该项目发展前景,戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示,该项目因处于深圳关外的龙岗中心区,相对于关内商业物业竞争压力相对较小。

  

  同时,龙岗除cocopark外,成熟商业物业较少,购买力也相对充足。再加上目前该项目运营逐渐成熟,具备一定的投资价值,若最终能能促成交易,对双方来说都较为划算。

  

  另外,就万科出售万科广场的考虑,银河证券分析师陈智旭表示,因为深圳万科广场10万平方米的规模并不大,再者目前万科的资产负债率,现金流水平都较为健康,因此万科此次出售项目并非出于盈利考虑。

  

  “万科或希望将资产授予领汇后,在后期项目的运营管理中,逐渐深化与领汇的合作,从而学习更多领汇的商业运营经验”。

  

  至于今后具体合作细节上,陈智旭认为,根据披露信息,交易完成后领汇持有项目八成权益,而万科仅保留两成权益,所以领汇或会主导该项目的运营;同时虽然万科更多的是学习,但猜测其也不会放弃参与管理该项目的权利。

  

万科商业“道路与梦想”

  

  虽然此次与领汇的合作,表面看仅是一次单一物业的出让动作,但若纵观万科目前整体商业发展,不难发现,包括北京的金隅万科广场、深圳的壹海城等商业合作项目,都是在项目前期就已确定合作方。

  

  若此次万科将深圳万科广场八成权益出售予领汇,将是万科商业发展史上为数不多的通过二级市场出售商业物业。

  

  事实上,在去年12月领汇宣布与万科签订合作协议时,就有分析猜测,领汇与万科合作或有两大方向,包括向万科购买商场项目,及领汇作成为万科旗下商场管理人。

  

  当时的分析更倾向于后者,因为成为管理人付出的投资不大、风险较小及回报亦不错。

  

  同时,于万科而言,不仅能进一步吸取领汇零售物业的管理运营方面丰富的经验,还能间接享受领汇基金在融资方面的优势。

  

  但如今看来,领汇基金不仅仅是想以管理人的身份介入万科商业项目当中,这也意味着,不排除未来万科将授予更多项目给领汇的可能。

  

  值得一提的是,除与领汇合作外,早前万科还透露正寻求与美国凯雷合作的机会,即与凯雷成立商业地产合作平台,然后该平台通过收购股权或资产的方式收购公司部分商业物业。

  

  对此,相关分析师认为,目前来看虽都是以学习经验为主,但万科与领汇的合作,更多的是学习商业运营的经验,而与凯雷的合作则更多学习小股操盘的业务模式,二者是相辅相成的。

  

  另外,针对万科上述一系列的合作动作,分析还指出,与国际资本巨头对接除有利公司学习海外成熟经验,对公司商业物业发展起到积极作用外,寻求合作的主旨还是想通过将资产出售给资金实力强的合作伙伴,实现未来将其商业物业以资产证券化形式退出。


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